In detta situazione l’Iva applicabile sarà del 4% in caso di sussistenza dei requisiti “prima casa” in capo all’acquirente ovvero del 10% in mancanza dei predetti requisiti. L’aliquota al 22% si applica solo per la vendita di immobili abitativi di lusso (classe catastale A1, A8 e A9). L’imposta di registro si applica in misura fissa di euro 200, così come anche le imposte ipotecarie e catastale nella misura di euro 200 ciascuna (per un totale di 600 euro oltre l’imposta di bollo e tributi speciali catastali).

Nel caso invece di non opzione per l’imposizione Iva, l’operazione di vendita è considerata esente da Iva. Quindi in detta situazione le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applicano nella misura del:

• 2% se sussistono i requisiti “prima casa” in capo all’acquirente, + euro 50 + 50 per imposte ipotecarie e catastali;
• 9% negli altri casi, + euro 50 + 50 per imposte ipotecarie e catastali. in entrambi i casi l’imposta di registro proporzionale applicata non può essere inferiore a euro 1.000, mentre non risultano dovuti l’imposta di bollo e i tributi speciali catastali.

Per quanto riguarda la base imponibile su cui applicare le imposte, in via generale, essa è data:

• dal corrispettivo pattuito (prezzo di vendita) nel caso di trasferimento soggetto ad Iva;
• dal maggiore tra corrispettivo pattuito e valore venale in comune commercio nel caso in cui il trasferimento non sia soggetto ad Iva.

Questa regola subisce un eccezione quando:

• la vendita è soggetta all’imposta di registro proporzionale (quindi quando è esente Iva);
• l’immobile ha natura abitativa;
• l’acquirente è una persona fisica non esercente attività d’impresa (quindi non soggetto passivo Iva).

In presenza delle condizioni citate, con richiesta espressa al notaio, può essere applicata la cosiddetta regola del “prezzo valore” di cui all’art. 35, comma 23-ter del D.L. 223/2006, dove la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è data dal valore catastale dell’immobile rivalutato (rendita catastale x 115,5 per immobili abitativi “prima casa”, rendita catastale x 126 per immobili non “prima casa”).

Non rileva il fatto che a vendere sia un impresa costruttrice.

Attenzione:

nel caso in cui l’operazione sia considerata esente da Iva, per l’impresa costruttrice cedente, si applica la regola del pro-rata di cui all’art. 19, comma 5 del D.P.R. 633/72, che consiste in una limitazione a detrarre l’Iva sugli acquisti, in proporzione alle operazioni esenti effettuate costituenti l’attività principale dell’impresa. Detto altrimenti: nell’anno in cui la società effettua sia operazioni esenti che operazioni imponibili, l’Iva sugli acquisti effettuati nel medesimo anno sarà detraibile in proporzione alle operazioni imponibili effettuate rispetto al totale complessivo delle operazioni eseguite, comprensivo delle operazioni esenti medesime. Un esempio per capire: se la società effettua nel 2019 vendite per 400.000 euro di cui euro 200.000 per operazioni esenti ed euro 200.000 per operazioni imponibili, il 50% dell’Iva sugli acquisti effettuati nel medesimo anno dovrà essere considerato indetraibile. Parimenti, se la società nell’anno 2019 effettua esclusivamente operazioni esenti, tutta l’Iva sugli acquisti effettuati nel medesimo anno dovrà essere considerata indetraibile. E questo è un primo effetto.

Inoltre, occorre procedere al riallineamento della detrazione Iva anche per il pregresso, cioè tra quella originariamente operata e quella effettivamente spettante (istituto della rettifica della detrazione).

Per la rettifica della detrazione dell’Iva originariamente assolta si applica la regola prevista dall’art. 19-bis2 comma 8, del D.P.R. 633/72 trattandosi di vendita di fabbricato, assimilato, ai fini della predetta regola, ai beni ammortizzabili, anche se costituente bene merce.

Operativamente la rettifica dell’Iva detratta all’atto dell’acquisto dei beni e servizi utilizzati per la costruzione del fabbricato venduto in esenzione (occorre fare un calcolo proporzionale) viene eseguita solo se tra data di ultimazione dell’immobile e data di vendita dello stesso, non siano trascorsi dieci anni (periodo di tutela fiscale). La rettifica si esegue con la dichiarazione annuale relativa all’anno di vendita (in esenzione) dell’immobile, aumentando l’imposta dovuta su base annuale di un decimo della differenza tra ammontare dell’Iva detratta inizialmente e ammontare dell’Iva corrispondente alla percentuale di detrazione applicabile nell’anno in cui si opera la rettifica, per tanti anni quanti ne mancano al compimento del decennio. La rettifica deve essere operata solo se la differenza tra percentuale di detrazione operata e percentuale di detrazione spettante supera il 10%. Per il calcolo del decennio si parte dalla data di ultimazione del fabbricato.

Quindi, se per esempio per l’immobile in questione ho speso 150.000 euro, detraendo per intero l’Iva al 10% per euro 15.000 (cioè applicando una percentuale di detrazione del 100%), e nell’anno in cui effettuo la vendita (esente) la percentuale di detrazione dell’Iva è, per effetto del pro-rata, pari al 50%, (il volume d’affari è costituito da operazioni esenti per il 50%), occorrerà riversare o comunque contabilizzare a debito ogni anno un decimo dell’importo di euro 7.500 (50% dell’Iva detratta) per tanti anni quanti ne mancano al compimento del decennio, partendo dall’anno di ultimazione dell’immobile. Ipotizzando che la data di ultimazione dell’immobile sia il 2013 e l’anno che comporta la rettifica della detrazione sia il 2019, l’importo da riversare annualmente sarà di euro 750 per cinque anni (in totale euro 3.750).

Il calcolo del pro-rata oltre che complesso, comporta anche dei costi per l’impresa che vende in esenzione Iva.

Quindi, anche se per l’acquirente potrebbe risultare conveniente acquistare in esenzione (registro al 2% o 9% + regola del prezzo valore), per l’impresa che vende non lo è affatto.